2014年自考"房地产评估"复习资料:建筑物评估的原则
更新时间：2013-12-19 11:31:25
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摘要 外部环境条件优劣是影响其价值的一个重要因素。
三、建筑物评估时需考虑的因素
1、物理因素
这是建筑物价格的决定因素。
2、环境优劣的影响
外部环境条件优劣是影响其价值的一个重要因素。
3、经济地理因素
在我国政治经济文体发展极不平衡。
4、新旧程度
土地不存在实体陈旧贬值问题，而建筑物会随着建筑年代久远而陈旧。
5、用途
某一具体建筑物的用途可能是单一的。
6、产权
建筑物的产权形式可分为所有权、使用权和租用权。
7、政策因素
国家经济政策每个时期都有一定的重点和方向。
8、供需状况
地产价值高低受市场供求关系的影响很大，供过于求时，价值会降低;供不应求时价值会提高。
9、其他因素
如住房制度改革、长期投资贷款利率变化等都直接影响建筑物价格。
四、建筑物评估的原则
(一)替代原则
在功能相同的情况下，在确定某个建筑物价格时，应考虑它的替代可能性，如果替代性较多，价格应选取最低的价格，作为评估价值。
(二)最有效使用原则
由于建筑物具有一定的功能变异性的特点，不同的利用方式对于房屋建筑物来说，带来的收益具有差别性，所以在确定建筑物价值时，应考虑它的最有效使用原则。
(三)供需原则
建筑物在实现商品化后，同其他商品一样，也要受价值规律的制约，其价格取决于需求与供给关系的均衡点。需求超过供给，价格随之提高;反之，供给超过需求，价格随之下降。
(四)房地合一原则
1、建筑物与土地结合，使房地产成为最终的商品，所以在评估建筑物时，往往只看到了建筑物的价值，没有看到土地的价值，实际体现出来的是房地合一的价值。
2、建筑物环境质量的区别是由土地产生的，它在很大程度上影响建筑物的价格。
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