2013年自考房地产法串讲笔记（10）
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四、土地用途管制制度
1、土地用途管制制度，是指国家为了保证土地资源的合理利用，促进经济、社会和环境的协调发展，通过编制土地利用总体规划划定土地用途区域，确定土地使用限制条件，土地的所有者、使用者严格按照国家确定的用途利用土地这样一种制度。
实行土地用途管制依据的，是土地利用总体规划。总体规划指，在一定区域内，根据国家社会经济可持续发展的要求和当地自然、经济、社会条件，对土地的开发、利用、治理和保护，在空间上、时间上所作的总体安排和布局。
2、土地用途管制制度内容
(1)什么是土地利用总体规划?其任务和目的是什么?答：土地利用总体规划是各级人民政府贯彻执行国家的土地利用政策，根据国民经济和社会发展规划、国土整治和环境保护的要求、土地供给能力以及各项建设土地的需求，编制分配土地资源、合理调整土地利用结构和布局的较长时间的总体安排和布局。’它是国家实行土地用途管制的依据。
土地利用总体规划的任务是：(1)对土地利用现状和后备土地资源潜力进行综合分析研究，在预测土地利用变化的基础上根据需要和可能，提出规划期内的土地利用目标和基本方针;(2)协调各部门的用地需求，提出各类用地的控制指标;(3)调整土地利用的结构和布局;(4)提出实现规划的政策、措施和步骤。
编制土地利用总体规划的目的是为了加强国家对土地利用的宏观控制和计划管理，协调各部门的用地需求，充分、合理地利用我国有限的土地资源，为国民经济发展提供土地保障。
(2)编制原则：
①严格保护基本农田，控制非农业建设占用农用地;
②提高土地利用率;
③统筹安排各类、各区域用地;
④保护和改善生态环境，保障土地的可持续利用;
占用耕地与开发复垦耕地相平衡。
(3)土地利用总体规划的审批与修改
1、土地利用规划的分级审批：全国土地利用总体规划，由国务院土地行政主管部门会同国务院有关部门编制，报国务院批准。省、自治区、直辖市的土地利用总体规划，报国务院批准。省、自治区人民政府所在地的市、人口在100万以上的城市以及国务院指定的城市的土地利用总体规划，经省、自治区人民政府审查同意后，报国务院批准。
上述以外的土地利用总体规划，逐级上报省、自治区、直辖市人民政府批准;其中乡(镇)土地利用总体规划可以由省级人民政府授权的设区的市、自治区人民政府批准。
2、土地利用总体规划的法律效力：土地利用总体规划一经批准，即具有法律效力。必须严格执行。使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地，不得随意修改，否则应承担相应的法律责任。
3、土地利用总体规划的修改：经批准的土地利用总体规划确需修改，须经原批准的机关批准，未经批准，不得改变土地利用总体规划确定的土地用途。
3、述土地利用与保护的原则和内容。
答：土地利用与保护的原则是：(1)十分珍惜;合理利用土地的原则;(2)切实保护耕地的原则;(3)全面规划，以土地利用总体规划管理土地的原则;(4)开发、利用与整治保护相结合的原则。
主要内容包括：土地利用总体规划制度，土地开发制度，耕地的特殊保护制度，土地调查和统计制度。
4、利用年度计划的内容与编制依据是什么?
答：土地利用年度计划应当包括以下内容：(1)农用地转用计划指标;(2)耕地保有量计划指标;(3)土地开发整理计划指标。土地利用年度计划管理的重点是实行建设用地总量控制。通过建设用地总量控制的办法来确保土地利用总体规划的实施。
土地利用年度计划由各级人民政府组织编制，编制的依据包括以下四个方面：
(1)国民经济和社会发展计划，即由中央或者地方对国民经济各部门、社会再生产的各个方面所进行的一定期限的全面安排和提出的要求、方针政策、措施。一般分为十年计划、五年计划、年度计划。
(2)国家产业政策，包括产业结构政策、产业组织政策、产业技术政策、产业布局政策和其他对产业发展具有重大影响的政策。它们是国家为加强宏观调控，有效调整和优化产业结构，提高产业素质，促进国民经济持续、快速、健康发展而制定的有关措施。
(3)土地利用总体规划。土地利用年度计划是土地利用总体规划的实施计划，是将土地利用的中长期安排分期落实到具体年度之中。
(4)建设用地和土地利用的实际状况。年度计划必须保证充分利用现有建设用地，减少占用农用地现象的发生，并使年度计划具有可操作性，因此，土地利用年度计划就必须以实际状况为依据。土地利用年度计划必须按照土地利用总体规划的审批程序上报审批。
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